Apa Bisa Orang Asing Memiliki Hunian di Indonesia?

Apa bisa orang asing memiliki hunian di Indonesia? Pertanyaan ini kerap muncul seiring dengan meningkatnya minat investasi asing di sektor properti. Di satu sisi, Indonesia dikenal sebagai negara dengan regulasi agraria yang ketat..; di sisi lain, pemerintah juga berupaya membuka peluang ekonomi melalui kemudahan investasi, termasuk bagi warga negara asing (WNA) yang tinggal dan berusaha di Indonesia.

Untuk memahami sejauh mana kepemilikan hunian oleh orang asing dimungkinkan, perlu ditinjau secara mendalam kerangka hukum yang mengatur hak atas tanah di Indonesia, terutama sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan turunannya.

Pengaturan Hukum Pertanahan di Indonesia

Sistem pertanahan Indonesia mengakui beberapa jenis hak atas tanah, di antaranya Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai, dan Hak Sewa.

Setiap hak memiliki subjek hukum yang berbeda, artinya tidak semua pihak dapat memiliki jenis hak yang sama. Dalam konteks ini, “orang asing” didefinisikan sebagai setiap individu yang bukan warga negara Indonesia, yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia, sebagaimana tercantum dalam:

• Pasal 1 angka 9 UU Nomor 6 Tahun 2011 tentang Keimigrasian (jo. UU No. 63 Tahun 2024);

• Pasal 1 angka 14 PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Orang Asing Tidak Dapat Memiliki Tanah Dengan Status Hak Milik

Berdasarkan Pasal 21 ayat (1) UUPA, hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki hak milik atas tanah.
Pasal ini menjadi dasar utama yang menutup kemungkinan orang asing untuk memiliki tanah dengan status hak milik.

Bahkan dalam Pasal 21 ayat (3) UUPA mengatur pengecualian terbatas pada pokoknya:
“orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau akibat percampuran harta karena perkawinan dengan WNI tetap wajib melepaskan hak tersebut dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut. Apabila tidak dilepaskan, hak milik tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara”.

Selain itu, Pasal 26 ayat (2) UUPA menegaskan bahwa setiap transaksi yang bermaksud memindahkan hak milik kepada orang asing adalah batal demi hukum, dan tanahnya otomatis kembali menjadi milik negara.

Dengan demikian, orang asing tidak dapat memiliki tanah atau rumah berstatus hak milik di Indonesia, baik melalui jual beli, hibah, maupun cara lain, kecuali dalam konteks warisan yang bersifat sementara.

Peluang Melalui Hak Pakai

Meski hak milik tertutup, hukum Indonesia tetap membuka ruang bagi orang asing untuk memiliki hunian dengan status Hak Pakai, sebagaimana diatur dalam Pasal 41 hingga 43 UUPA, yang mendefinisikan Hak Pakai sebagai:

“Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban tertentu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian.”

Lebih lanjut, Pasal 42 UUPA menyebut bahwa orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki Hak Pakai. Artinya, sepanjang orang asing memiliki dokumen keimigrasian yang sah dan tinggal di Indonesia, mereka dapat secara legal menempati atau menggunakan tanah dengan status Hak Pakai.

Ketentuan dalam PP Nomor 18 Tahun 2021

Ketentuan mengenai kepemilikan hunian oleh orang asing diatur lebih rinci dalam Pasal 69–72 PP Nomor 18 Tahun 2021.
Beberapa poin pentingnya adalah:

1. Kriteria Orang Asing
   • Keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia;
   • Wajib memiliki dokumen keimigrasian yang berlaku (visa, izin tinggal, atau paspor yang sah).

   • Dapat membeli rumah tapak di atas tanah Hak Pakai atau satuan rumah susun di atas tanah Hak Pakai/HGB.

2. Bentuk Hunian yang Dapat Dimiliki
   • Rumah tapak di atas Hak Pakai atas Tanah Negara, Hak Pakai di atas Hak Milik, atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan.

   • Rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan (HGB).

3. Batasan Kepemilikan
   • Hanya satu bidang tanah atau unit rumah susun per orang/keluarga.

   • Luas tanah maksimal 2.000 m², kecuali mendapat izin khusus dari Menteri ATR/BPN.

   • Rumah tapak harus termasuk kategori rumah mewah sesuai regulasi harga minimum yang diatur oleh Kepmen ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022.

4. Peralihan dan Warisan
   • Dalam hal orang asing meninggal dunia, hunian tersebut dapat diwariskan kepada ahli waris asing sepanjang ahli waris juga memiliki dokumen keimigrasian yang sah.

   • Jika tidak, hak atas tanah wajib dilepaskan dalam waktu satu tahun.

Bentuk Kepemilikan dan Perolehan Hak

Menurut Pasal 187 Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021, orang asing dapat memperoleh hunian melalui berbagai cara:

• jual beli, hibah, tukar menukar, lelang, atau cara lain yang sah menurut hukum;

• pembelian rumah baru atau bekas, sepanjang memenuhi batasan harga dan kategori yang ditetapkan pemerintah.

Jika pembelian dilakukan atas tanah berstatus Hak Milik atau HGB, maka status tanah harus diubah menjadi Hak Pakai terlebih dahulu.

Kebijakan Harga Minimum Hunian untuk Orang Asing

Pemerintah juga menetapkan harga minimum hunian yang dapat dibeli oleh orang asing melalui Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022. Ketentuan ini dibuat untuk mencegah spekulasi harga dan menjaga akses perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah.

Misalnya:

• DKI Jakarta: minimal Rp 5 miliar untuk rumah tapak.

• Bali: minimal Rp 5 miliar untuk rumah tapak dan Rp 3 miliar untuk rumah susun.
  (Besaran berbeda untuk setiap provinsi.)
  

Kesimpulan

Secara hukum, orang asing tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik di Indonesia. Namun, orang asing tetap dapat memiliki rumah atau satuan rumah susun secara sah dengan skema Hak Pakai, sepanjang memenuhi persyaratan administratif dan batasan nilai yang ditetapkan pemerintah.

Dengan kata lain, kepemilikan hunian oleh orang asing dimungkinkan, tetapi bersifat terbatas, tidak mutlak, dan tidak mencakup kepemilikan tanah secara penuh.

Kebijakan ini menjadi bentuk kompromi antara perlindungan terhadap kedaulatan agraria nasional dan dorongan terhadap investasi properti yang sehat di Indonesia.

Referensi Peraturan

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

2. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2011 tentang Keimigrasian jo. UU No. 63 Tahun 2024.

3. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

4. Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

5. Kepmen ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing.