Pengelolaan rumah susun kerap menjadi ruang abu-abu yang mempertemukan kepentingan bisnis pengembang, hak kepemilikan individu, serta kebutuhan hidup bersama para penghuni. Dalam praktiknya, konflik antar penghuni, ketimpangan pengelolaan, hingga dominasi pengembang pasca-serah terima bukanlah cerita baru. Di titik inilah keberadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS) seharusnya memainkan peran sentral, bukan sekadar formalitas administratif.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun secara tegas menempatkan P3SRS sebagai badan hukum yang wajib dibentuk oleh pemilik satuan rumah susun. Norma ini bukan lahir tanpa alasan. Rumah susun, berbeda dengan hunian tapak, adalah ruang hidup kolektif yang menyatukan kepemilikan individu dengan penguasaan bersama atas bagian, benda, dan tanah bersama. Tanpa organisasi representatif yang kuat, relasi antar penghuni dan pengelola mudah jatuh pada ketimpangan kuasa.
Namun demikian, realitas menunjukkan bahwa pembentukan P3SRS kerap tertunda, bahkan sengaja dihambat. Dalih yang paling sering muncul adalah belum terjualnya seluruh unit. Padahal, hukum tidak pernah mensyaratkan penjualan penuh sebagai prasyarat pembentukan P3SRS. Masa transisi pengelolaan yang diberikan kepada pengembang selama maksimal satu tahun sejak penyerahan unit pertama justru dimaksudkan sebagai batas waktu yang tegas, bukan ruang kompromi yang lentur.
Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 21/PUU-XIII/2015 memperjelas posisi ini. Mahkamah menolak tafsir yang menempatkan masa transisi sebagai ruang negosiasi tanpa batas. Sebaliknya, Mahkamah menegaskan bahwa kewajiban pengembang memfasilitasi pembentukan P3SRS adalah instrumen perlindungan konsumen. Dengan kata lain, penundaan pembentukan P3SRS bukan sekadar pelanggaran administratif, melainkan berpotensi menggerus hak konstitusional pemilik atas kepastian hukum dan pengelolaan yang adil.
Ketika P3SRS belum terbentuk, pengembang memegang kendali penuh atas pengelolaan rumah susun. Situasi ini rawan konflik kepentingan, terutama dalam penentuan biaya pengelolaan, pemilihan pengelola, hingga transparansi keuangan. Tidak jarang, penghuni hanya diposisikan sebagai objek kebijakan, bukan subjek yang memiliki suara. Dalam konteks inilah P3SRS seharusnya berfungsi sebagai mekanisme korektif menyeimbangkan relasi kuasa antara pengembang dan penghuni.
Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 memperluas penegasan peran P3SRS. Organisasi ini tidak hanya bertugas mengurus aspek administratif, tetapi juga mengelola kepentingan kepemilikan bersama dan penghunian secara substantif. Kehadiran pengurus dan pengawas dimaksudkan untuk memastikan bahwa pengelolaan rumah susun berjalan secara transparan, akuntabel, dan berorientasi pada kepentingan kolektif, bukan keuntungan sepihak.
Namun, P3SRS juga tidak boleh dipahami sebagai institusi yang otomatis efektif hanya karena dibentuk. Proses pembentukannya mulai dari sosialisasi, pendataan pemilik, hingga musyawarah menjadi penentu kualitas representasi yang dihasilkan. Musyawarah pembentukan bukan sekadar agenda prosedural, melainkan ruang politik warga rumah susun untuk menentukan arah hidup bersama mereka. Di sinilah prinsip kesetaraan suara, keterbukaan, dan akuntabilitas diuji.
Lebih jauh, pengalihan pengelolaan dari pengembang kepada P3SRS sering kali menjadi fase paling krusial dan problematis. Kewajiban penyerahan dokumen teknis, laporan keuangan yang diaudit, serta aset bersama kerap tidak dijalankan secara utuh. Tanpa pengawasan pemerintah daerah yang aktif, P3SRS berpotensi menerima “pengelolaan yang cacat sejak lahir”, yang pada akhirnya membebani penghuni.
Oleh karena itu, P3SRS seharusnya tidak diposisikan semata sebagai kewajiban hukum, melainkan sebagai fondasi tata kelola rumah susun yang demokratis. Ia adalah ruang artikulasi kepentingan warga, alat kontrol terhadap pengelola, dan sekaligus instrumen untuk memastikan bahwa hunian vertikal tidak kehilangan dimensi keadilan sosialnya.
Pada akhirnya, keberhasilan pengelolaan rumah susun tidak hanya ditentukan oleh kelengkapan regulasi, tetapi oleh keberanian para pemilik dan penghuni untuk mengklaim hak kolektifnya melalui P3SRS, serta konsistensi negara dalam memastikan bahwa hukum tidak berhenti sebagai teks, melainkan bekerja nyata di ruang hidup warga.
