KKPR dalam Rezim Perizinan Berusaha Berbasis Risiko

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (“KKPR”) merupakan kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang (“RTR”). KKPR merupakan bagian dari sistem penataan ruang, yang terdiri atas (i) perencanaan tata ruang; (ii) pemanfaatan tata ruang; dan (iii) pengendalian pemanfaatan ruang.

Pada pokoknya seluruh kegiatan pemanfaatan ruang (termasuk kegiatan usaha), harus terlebih dahulu memiliki KKPR.^[1]

KKPR terdiri atas^[2]:

1. KKPR untuk kegiatan berusaha^[3];
2. KKPR untuk kegiatan non-berusaha; dan
3. KKPR untuk kegiatan yang bersifat strategis nasional.

 

KKPR sebagai Persyaratan Dasar dalam Perizinan Berusaha Berbasis Risiko

Artikel ini akan berfokus pada KKPR untuk kegiatan usaha dalam rezim perizinan berusaha berbasis risiko (“PBBR”).

Kegiatan usaha dalam konteks penataan ruang, dikategorikan sebagai “kegiatan pemanfaatan ruang” yang memerlukan Perizinan Berusaha.^[4]

Rezim PBBR berdasarkan PP No. 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (“PP 28/2025”), mengkategorikan pemenuhan aturan dan regulasi/compliance kegiatan usaha kedalam 3 (tiga) kategori utama pemenuhan aturan dan regulasi/compliance, yaitu:

1. Persyaratan Dasar;
2. Perizinan Berusaha; dan
3. Perizinan Berusaha Untuk Menunjang Kegiatan Usaha (“PB UMKU”).

Persyaratan Dasar dalam PBBR meliputi: KKPR, Persetujuan Lingkungan, serta Persetujuan Bangunan Gedung dan SLF. Dengan demikian, KKPR merupakan salah satu jenis Persyaratan Dasar yang wajib dipenuhi oleh pelaku usaha sebagai pra-syarat untuk memperoleh Perizinan Berusaha.^[5]

Pelaksanaan KKPR untuk kegiatan usaha dilakukan dalam bentuk^[6]:

1. 1. Konfirmasi KKPR, dalam hal lokasi usaha telah memiliki RDTR yang telah terintegrasi dengan Sistem OSS; atau
   2. Persetujuan KKPR, dalam hal lokasi usaha belum memiliki RDTR atau RDTR yang ada belum terintegrasi dengan Sistem OSS.

 

Fungsi Konfirmasi KKPR dan Persetujuan KKPR

Konfirmasi KKPR dan Persetujuan KKPR merupakan dokumen yang menyatakan kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang (dhi. kegiatan usaha) dengan rencana detail tata ruang (“RDTR”) (untuk Konfirmasi KKPR) atau RTR selain RDTR (untuk Persetujuan KKPR). Dalam rezim PBBR Konfirmasi KKPR maupun Persetujuan KKPR digunakan sebagai instrumen pemeriksaan lokasi usaha.^[7]

Dalam lingkup KKPR untuk kegiatan usaha, Konfirmasi KKPR dan Persetujuan KKPR diterbitkan untuk pelaku usaha yang belum memperoleh tanah dan pelaku usaha yang telah memperoleh tanah untuk kegiatan usahanya. KKPR menjadi dasar dalam administrasi pertanahan untuk tanah yang menjadi lokasi kegiatan usaha^[8], diantaranya untuk:

1. 1. Dasar perolehan tanah yang diperlukan untuk usaha dan/atau kegiatan;
   2. Izin pemindahan hak atas tanah;
   3. Pra-syarat pengurusan Perizinan Berusaha pada instansi yang berwenang.

 

Tahapan Penerbitan Konfirmasi KKPR

Konfirmasi KKPR diterbitkan oleh Kepala Lembaga OSS berdasarkan kesesuaian rencana lokasi kegiatan pemanfaatan ruang (dhi. kegiatan usaha) dengan RDTR yang telah terintegrasi dengan Sistem OSS. Berikut tahapan penerbitan Konfirmasi KKPR^[9]:

1. Pendaftaran melalui Permohonan

Konfirmasi KKPR diajukan dengan permohonan pendaftaran melalui Sistem OSS. Dalam hal persyaratan permohonan pendaftaran telah diterima secara lengkap, Sistem OSS akan menerbitkan surat perintah setor kepada pelaku usaha untuk membayar PNBP.^[10] Kemudian, pelaku usaha menyampaikan (submit) bukti pembayaran PNBP ke dalam Sistem OSS.

2. Penilaian Dokumen Usulan Kegiatan Pemanfaatan Ruang oleh Sistem OSS

Sistem OSS melakukan penilaian “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang” untuk menilai kesesuaian rencana lokasi kegiatan pemanfaatan ruang (dhi. kegiatan usaha) dengan RDTR yang telah terintegrasi dengan Sistem OSS.

3. Penerbitan Konfirmasi KKPR

Berdasarkan pemeriksaan rencana lokasi kegiatan pemanfaatan ruang (dhi. kegiatan usaha) dengan RDTR, Kepala Lembaga OSS melalui Sistem OSS secara otomatis menerbitkan Konfirmasi KKPR berupa keputusan (i) disetujui seluruhnya, (ii) disetujui sebagian, atau (iii) ditolak dengan disertai alasan penolakan.^[11]

Konfirmasi KKPR diterbitkan oleh Sistem OSS dalam waktu paling lama 1 (satu) hari sejak persyaratan permohonan telah diterima secara lengkap dan telah dilakukan pembayaran PNBP oleh pelaku usaha.

 

Tahapan Penerbitan Persetujuan KKPR

Persetujuan KKPR diterbitkan oleh Kepala Lembaga OSS, Menteri ATR/BPN, gubernur, atau bupati/walikota sesuai dengan kewenangan masing-masing berdasarkan kesesuaian rencana lokasi kegiatan pemanfaatan ruang (dhi. kegiatan usaha) dengan RTR selain RDTR.^[12] Terdapat dua jenis Persetujuan KKPR berdasarkan tahapan penerbitannya, yaitu:

1. Persetujuan KKPR dengan tahapan penilaian terhadap “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang”; dan
2. Persetujuan KKPR tanpa tahapan penilaian terhadap “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang”.

Pada prinsipnya, seluruh penerbitan Persetujuan KKPR wajib memenuhi tahapan penilaian terhadap “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang”, namun terdapat pengecualian terhadap permohonan Persetujuan KKPR yang kegiatan usahanya berlokasi di atau dalam hal^[13]:

1. 1. kawasan industri dan kawasan pariwisata yang telah memiliki Perizinan Berusaha;
   2. kawasan ekonomi khusus;
   3. kegiatan berusaha telah berjalan, dan membutuhkan perluasan lokasi kegiatan berusaha yang letak tanah eksistingnya berbatasan dengan lokasi kegiatan usaha yang direncanakan;
   4. lokasi kegiatan usaha yang direncanakan merupakan tanah yang telah dikuasai oleh pelaku usaha lain yang telah memperoleh KKPR, dan akan digunakan oleh pelaku usaha (pemohon) dengan cara jual-beli, sewa menyewa, atau cara penguasaan tanah lainnya, dengan ketentuan kegiatan usaha yang direncanakan sesuai dengan KKPR yang telah terbit (melalui mekanisme pemutakhiran KKPR);
   5. lokasi kegiatan usaha yang direncanakan berasal dari otorita atau badan penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai dengan rencana induk kawasan dari otoritas/badan penyelenggara yang disusun dengan kedalaman skala RDTR dan tidak bertentangan dengan RTR yang berlaku; dan/atau
   6. lokasi kegiatan berusaha yang direncanakan terletak pada wilayah usaha minyak dan gas bumi.

Berikut tahapan penerbitan Persetujuan KKPR:

1. Pendaftaran melalui Permohonan

Persetujuan KKPR diajukan dengan permohonan pendaftaran yang dilengkapi dengan “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang”. Dalam hal persyaratan permohonan pendaftaran telah diterima secara lengkap, Sistem OSS akan menerbitkan surat perintah setor kepada pelaku usaha untuk membayar PNBP.^[14] Kemudian, pelaku usaha menyampaikan (submit) bukti pembayaran PNBP ke dalam Sistem OSS.

2. Pemeriksaan Dokumen Usulan Kegiatan Pemanfaatan Ruang

Dalam waktu paling lama 5 (lima) hari kerja sejak pembayaran PNBP, wajib dilakukan pemeriksaan “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang” untuk memeriksa kebenaran “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang”.^[15]

Dalam hal hasil pemeriksaan terhadap “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang” dinyatakan benar, permohonan dilanjutkan ke tahapan penilaian “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang”.

3. Penilaian Dokumen Usulan Kegiatan Pemanfaatan Ruang

Penilaian “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang” dilakukan melalui kajian atas “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang” dengan menggunakan asas berjenjang dan komplementer berdasarkan^[16]:

• • RTRW Kabupaten/Kota;
  • RTRW Provinsi;
  • RTR Kawasan Strategis Nasional;
  • RTR Pulau/Kepulauan; dan atau
  • RTRW Nasional.

Kajian terhadap “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang” dilakukan oleh Kepala Lembaga OSS, Menteri ATR/BPN, gubernur, atau bupati/walikota sesuai dengan kewenangan masing-masing.

Tahapan penilaian terhadap “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang” dimulai paling lambat 20 (dua) puluh hari kerja sejak “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang” dinyatakan benar pada tahap pemeriksaan.

4. Penerbitan Persetujuan KKPR

Dengan mempertimbangkan hasil kajian terhadap “dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang”, Kepala Lembaga OSS, Menteri ATR/BPN, gubernur, atau bupati/walikota menerbitkan Persetujuan KKPR berupa keputusan (i) disetujui seluruhnya, (ii) disetujui sebagian, atau (iii) ditolak dengan disertai alasan penolakan.^[17] Penerbitan Persetujuan KKPR diterbitkan dan diberitahukan kepada pelaku usaha melalui Sistem OSS.

 

Masa Berlaku Konfirmasi KKPR dan Persetujuan KKPR

Dalam hal pelaku usaha belum memperoleh tanah untuk kegiatan usaha, Konfirmasi KKPR dan Persetujuan KKPR berlaku selama 3 (tiga) tahun terhitung sejak diterbitkan.

Setelah KKPR terbit, pelaku usaha yang belum memperoleh tanah harus membebaskan tanah dari pemegang hak atas tanah atau pihak lain yang berkepentingan dengan cara yang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. Pemegang KKPR wajib melaporkan progres perolehan tanah kepada kepala kantor pertanahan secara berkala setiap 3 (tiga) bulan.^[18]

Dalam hal pelaku usaha telah memperoleh tanah untuk kegiatan usaha, Konfirmasi KKPR dan Persetujuan KKPR berlaku selama masa waktu pelaku usaha menguasai tanah yang telah diperoleh sesuai dengan luas tanah yang diperoleh dan disetujui dalam Konfirmasi KKPR atau Persetujuan KKPR.

 

Perpanjangan KKPR

Mengingat salah satu fungsi KKPR, yaitu sebagai dasar perolehan tanah yang diperlukan untuk kegiatan usaha, maka pelaku usaha dapat memohonkan “perpanjangan KKPR” untuk kegiatan usaha dalam hal pelaku usaha belum dapat memperoleh keseluruhan tanah sesuai dengan KKPR yang diterbitkan dalam jangka waktu 3 (tiga) tahun sejak KKPR terbit. Perpanjangan KKPR dapat dimohonkan paling cepat 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya masa berlaku KKPR hingga batas waktu berakhirnya masa berlaku KKPR.^[19]

Perpanjangan KKPR berlaku selama 2 (dua) tahun dan hanya dapat diajukan dengan syarat pelaku usaha telah memperoleh tanah sekurang-kurangnya 30% dari luasan tanah yang disetujui dalam 1 hamparan sesuai dengan penilaian dari kantor pertanahan.

 

Pemutakhiran KKPR

Pemutakhiran KKPR pada pokoknya merupakan penyesuaian terhadap KKPR yang dilakukan dalam hal^[20]:

1. Pelaku usaha belum dapat menyelesaikan perolehan tanah dan tidak mengajukan permohonan perpanjangan KKPR. Artinya, pelaku usaha menganggap tanah yang berhasil diperoleh telah cukup (walaupun kurang dari yang dimohonkan di KKPR awal) untuk melakukan kegiatan usaha, sehingga diperlukan pemutakhiran KKPR.
2. Pelaku usaha telah memperoleh perpanjangan KKPR, tetapi belum dapat menyelesaikan perolehan tanah sebagaimana tertera dalam perpanjangan KKPR yang diterbitkan.
3. Pelaku usaha telah melakukan kerja sama perolehan tanah dengan Bank Tanah; atau
4. Terjadi perubahan pelaku usaha akibat perbuatan hukum. Perlu dipahami bahwa KKPR memuat nama pelaku usaha, sehingga pergantian pelaku usaha menyebabkan diperlukannya pemutakhiran KKPR.

Pemutakhiran terhadap KKPR dilakukan melalui Sistem OSS. KKPR hasil pemutakhiran berlaku selama masa waktu pelaku usaha menguasai tanah yang telah diperoleh.

 

KKPR Bagi Usaha Mikro dan Risiko Usaha Rendah

KKPR atas lokasi usaha untuk kegiatan usaha skala mikro dan risiko rendah diterbitkan melalui Sistem OSS berupa “pernyataan mandiri” oleh pelaku usaha.^[21]

 

Pengecualian Perolehan KKPR

Pasal 2 Permen ATR/KBPN 13/2021 secara tegas mewajibkan pelaku usaha untuk terlebih dahulu memperoleh KKPR sebelum memulai kegiatan pemanfaatan ruang (dhi. kegiatan usaha), namun Pasal 13 PP 28/2025 mengatur pengecualian perolehan KKPR, yaitu dalam hal kegiatan usaha dilakukan pada suatu “bangunan gedung” atau “kompleks perdagangan/jasa” yang dipakai bersama dan pengelolanya telah memiliki KKPR.

Dalam hal demikian, pelaku usaha dapat langsung melanjutkan ke tahap permohonan Perizinan Berusahan dan/atau PB UMKU melalui Sistem OSS.

Demikian uraian mengenai KKPR dalam rezim PBBR. Semoga bermanfaat!

 

Penulis: Avaya Ruzha Avicenna

 

 

^[1] Pasal 2 Peraturan Menteri ATR/KBPN No. 13 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang (“Permen ATR/KBPN 13/2021”)

^[2] Pasal 3 Permen ATR/KBPN 13/2021

^[3] PP 28/2025 menggunakan istilah “kegiatan usaha”, sementara Permen ATR/KBPN 13/2021 menggunakan istilah “kegiatan berusaha”. Untuk selanjutnya artikel ini akan menggunakan istilah “kegiatan usaha”.

^[4] Pasal 1 angka 16 juncto Pasal 1 angka 27 Permen ATR/KBPN 13/2021

^[5] Pasal 4 ayat (2) PP 28/2025

^[6] Pasal 5 ayat (1) Permen ATR/KBPN 13/2021 juncto Pasal 15 ayat (2) PP 28/2025

^[7] Pasal 15 PP 28/2025

^[8] Pasal 17 Permen ATR/KBPN 13/2021

^[9] Pasal 6 ayat (1) Permen ATR/KBPN 13/2021 juncto Pasal 17 ayat (1) PP 28/2015

^[10] Pasal 7 ayat (4) Permen ATR/KBPN 13/2021

^[11] Pasal 8 Permen ATR/KBPN 13/2021

^[12] Pasal 26 dan Pasal 31 PP 28/2025

^[13] Pasal 13 Permen ATR/KBPN 13/2021 juncto Pasal 27 PP 28/2025

^[14] Pasal 11 ayat (6) Permen ATR/KBPN 13/2021

^[15] Pasal 20 PP 28/2025

^[16] Pasal 21 PP 28/2025

^[17] Pasal 14 Permen ATR/KBPN 13/2021

^[18] Pasal 21 Permen ATR/KBPN 13/2021

^[19] Pasal 20 Permen ATR/KBPN 13/2021

^[20] Pasal 23 Permen ATR/KBPN 13/2021

^[21] Pasal 32 PP 28/2025